BFG zur Ermittlung der ImmoESt bei einem großen Garten

Zwei Ehepartner sind je zur Hälfte Miteigentümer eines Grundstücks, welches aus Gebäude, Garten und Pferdstall besteht. Das Grundstück dient dem Ehepaar seit 1992 als Hauptwohnsitz. Im Jahr 2013 veräußern beide ihren Hälfteanteil um insgesamt € 307.000,–. Die gesamte Liegenschaft hat ein Ausmaß von ca. 12.000m², davon entfallen auf die Wohnfläche 125m² und den Stall 254m², der Rest ist Garten mit unterschiedlicher Flächenwidmung „Baufläche“ und „Grünfläche“. Für den gesamten Grundstücksverkauf wurde die Hauptwohnsitzbefreiung iSv § 30 Abs 2 Z 1 EStG geltend gemacht. Laut Finanzverwaltung ist dies nicht zulässig, weil bei größeren Grundstücken der 1.000m² übersteigende Grundanteil steuerpflichtig ist. Daher lösen der 1.000m² übersteigende Grund und Boden sowie der Stall Immobilienertragsteuer aus.

Nach der Darstellung verschiedener Berechnungsmöglichkeiten wird als steuerpflichtiger Veräußerungserlös ausgehend vom vorgelegten Gutachten des Beschwerdeführers sowie den Berechnungen des Finanzamtes und des BFG Nach Ansicht des BFG (31.8.2017, RV/7101477/2016) ist der steuerpflichtige Kaufpreisanteil nach der Verhältnismethode zu ermitteln.

Im Ergebnis ist die Veräußerung des Hauses (zugeordneter Anteil am Erlös 49,33%), die Baufläche iHv 125m² sowie ein Teil des Gartens im Ausmaß von 1.000m² (zugeordneter Anteil am Erlös insgesamt 2,29%) steuerfrei. Die dem Pferdestall, den Grün- und Restflächen zugeordneten restlichen 48,38% des Veräußerungserlöses von € 307.000,– ergeben eine Bemessungsgrundlage von €　148.524,– für beide Ehepartner. Da Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) vorliegt, können gem § 30 Abs 4 Z 2 EStG die Anschaffungskosten pauschaliert mit 86% angenommen werden und sind vom Veräußerungserlös abzuziehen. Auf die Differenz ist die ImmoESt iHv 25% (Anmerkung: seit 1.1.2016 beträgt der Steuersatz 30%) zu erheben (effektiv somit 3,5% vom steuerpflichtigen Veräußerungserlös). Dies ergibt letztendlich eine Steuer von € 2.599,– pro Person.